Presidente Michel Temer sancionou em 27 de dezembro de 2018 a Lei n° 13.786 que regulamenta a rescisão de contratos de imóveis adquiridos em incorporação imobiliária e loteamentos e prevê regras para a devolução de imóveis comprados na planta. O texto foi publicado na edição do dia 28 de dezembro de 2018 do Diário Oficial.
A Lei prevê que, nos casos de incorporação imobiliária (meio jurídico para construção de edificações que possibilita a venda de unidades antes da sua construção/conclusão), a incorporadora poderá aplicar pena de até 50% do valor pago pelo comprador caso ele desista da compra e o imóvel esteja dentro do regime conhecido como patrimônio de afetação, o regime mais frequente no Brasil (em que cada empreendimento é legalmente separado da construtora, com CNPJ e contabilidade próprios), além de outros descontos previstos no contrato e permitidos por lei. A devolução do remanescente do valor pago pelo comprador deverá ocorrer em até 30 dias após o habite-se.
Nas demais incorporações, sem o regime do patrimônio de afetação, a multa poderá ser de até 25% do valor pago pelo comprador, além dos outros descontos previstos, e a devolução do restante do valor deverá ocorrer em parcela única em até 180 dias do desfazimento do contrato de compra e venda do imóvel ou em até 30 dias da revenda da unidade distratada para um novo comprador.
O comprador, caso queira desistir do imóvel sem a multa, terá a opção de encontrar um novo adquirente, hipótese na qual poderá, atendidos os requisitos previstos na lei, se esquivar da cláusula penal de 50% ou 25%, conforme o regime.
No caso de loteamentos, a pena por desistência poderá chegar a até 10% do valor do contrato de compra e venda e a devolução do restante do valor após os descontos para o comprador poderá ocorrer em até 12 parcelas.
Além disso, a Lei sancionada mantém o prazo de tolerância para o incorporador em caso de atraso na entrega do empreendimento em até 180 dias corridos após a data estipulada em contrato, sem que haja obrigação de pagamento de multa pelo incorporador ou a possibilidade de rescisão do contrato pelo comprador. No entanto, a Lei acrescenta a previsão que, caso a incorporadora ultrapasse esse prazo de tolerância, o adquirente poderá resolver o contrato recebendo a integralidade dos valores pagos e a multa prevista contratualmente em até 60 dias corridos da resolução contratual, ou, caso tenha interesse em manter o contrato/imóvel mesmo com atraso, o adquirente terá direito, quando receber o imóvel, a indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora para cada mês de atraso.
A nossa equipe de Direito Imobiliário do Montgomery & Associados está à disposição para qualquer informação ou esclarecimento adicional sobre o tema.